摘要： 近日，贝壳研究院发布2021年房地产市场年度展望报告。贝壳研究院认为，上一个五年行业重点在 “房”的数字化，下一个五年重点是居住服务者的数字化，服务者的数字化基础设施加速构建。 1、二手房交易走出调控后低谷 回顾过去的2020年，我国土地、新房和二手市场保持总体平稳增长态势。 根据贝壳研...
近日，贝壳研究院发布2021年房地产市场年度展望报告。贝壳研究院认为，上一个五年行业重点在 “房”的数字化，下一个五年重点是居住服务者的数字化，服务者的数字化基础设施加速构建。
1、二手房交易走出调控后低谷
回顾过去的2020年，我国土地、新房和二手市场保持总体平稳增长态势。
根据贝壳研究院监测推算，全国住宅土地成交款增长25%左右，价格则上涨15%左右；与此同时，根据国家统计局统计数据推算，全国新建商品住宅交易规模将达到15万亿，同比增长8%左右，成交面积增长1%左右，价格上涨7%左右。
根据贝壳研究院统计测算，全国二手房交易规模达到7.3万亿，同比增长8.1%，成交量达420万套，同比小幅下滑1.3%左右，二手房成交均价达到1.8万元/平方米，同比上涨7.1%左右。
贝壳研究院分析认为，土地、新房和二手房的增长主要受到高能级城市带动，一、二线城市市场热度升温明显，长三角城市群、珠三角城市群增长突出，在全国的占比提升。
值得注意的是：二手房交易规模走出2017年调控后低谷，开始小幅回升，今年二手房交易额是2015年以来最大值。新房交易规模增速进一步放缓，增速比去年回落2.3个百分点，为近三年以来同期最低值。
2、未来将出来职业化房屋管家
贝壳研究院预计，未来5年我国房地产的金融属性逐步减弱，购房需求逐步回归居住本质。
这也意味着：随着人口数量红利向人口质量红利转变，中高收入群体扩大，对房屋品质和居住综合环境提出更高要求，带来改善住房需求增长。品质住房不仅仅是居住面积的扩大，并且对产品质量高、配套设施全、社区服务好都有更高的需求。
未来，开发商的产品将根据不同消费者的个性需求采取定制化生产，在房屋节能、环保、智能等方面不断提升品质。高品质的物业和社区服务成为好房子必不可少的配置，买卖双方在房屋流通交易过程中也需要得到更加专业的线下服务。
以消费者新居住需求为导向，居住行业需要提供给新居住产品和服务，原先离散的业务将被打通，新房、二手房、租赁、设计、装修、物业、家居以及更多的售前售后服务将被有机地联系起来，形成一个统一的生态体系。
2020年，经纪人职业化升级显著，表现为经纪人职业资格认证渗透率增加、收入水平提升，高学历人才正在涌入，经纪人职业认可度得到提升。
贝壳研究研究预测：未来将有一批围绕房屋交易、租赁以及房屋管理的职业化经纪人、房屋管家阶层的出现，实现服务者与消费者的良性互动。
3、数字化技术：重塑居住下一个五年
2020年疫情之下加速房地产互联网营销进程，解决短期线下销售受阻的问题，比如出现了一些房企开发的“线上售楼处”、直播卖房等，第三方电商平台以流量导客为主要优势加入房产营销线上化行列。
贝壳研究院认为，今年开发商尝试“线上售楼处”和直播等形式拓展了线上获客渠道，是传统线下营销方式的补充。
贝壳研究院分析认为，今年房产的数字化主要是在销售线上化方面的初步尝试，最大的收获在于让行业认识到线上化的重要价值和发展趋势。随着政府积极参与到线上化过程中，政务信息化不断推进，数字化对房地产行业的改造将会更为深入。
贝壳研究院报告认为，2020年房产交易服务数字化进程的深化是线上技术推动场景变革，主要体现在四方面：信息发现渠道的线上化与多元化，信息筛选的决策智能化，转化体验的线上线下一体化，交易闭环的线上化。
具体到居住领域，贝壳研究院院长李文杰也认为线上数字化技术与房地产业的融合将进一步深化。“我们已进入品质提升的新居住时代，下一个五年，是数字化技术对居住领域各行业、各环节重塑一次的五年。”
2020年，合肥楼市有哪些变化呢？我们联系采访了贝壳合肥站研究院。
安徽商报：今年合肥的楼市的变化是什么呢？
贝壳合肥站研究院院长余路晴：主要变化的趋势是存量时代不断推进，品质改善引领需求。合肥存量住房超过300万套，市区成交，已经进入存量时代，整个城市存量化不断推进，从数量时代走向品质时代大幕开启。同时，在80后群体改善需求支撑下，合肥楼市区域分化加剧，核心区域成为改善需求追捧区域，品质物业得到青睐，整个城市价格梯度拉大。
安徽商报：在过去一年里，合肥购房者有哪些特征？
贝壳合肥站研究院院长余路晴：合肥购房者的主体是新市民。在合肥新市民中，有91.8%的客户来源于安徽省，8.2%来自其他省份，本省新市民占比超九成；本省新市民主要来源于合肥周边地市，合肥、六安和安庆三市占近六成；外省新市民主要来源于安徽周边省份，其中以河南人最多，占13.6%，其次为江苏人和湖北人。
值得注意的是，购房年龄后移，女性购房比例提升：90后的购房者比例从2019年的43.4%下降到41.7%，女性购房者比例则从2019年的42.1%上升到45.9%。
安徽商报：从合肥二手房交易和新房交易中，合肥人的居住选择都有哪些趋势？
贝壳合肥站研究院院长余路晴：合肥的二手房交易显示：合肥人的迁徙轨迹从整个东部北部区域流向南部和西部，包括从二环内流向西南部二环外。
与此同时，根据数据显示，越来越多的合肥人通过置换房产迁徙位置，主要表现有4个方向：从北部流向南部：尤其是从北城流向滨湖等；从老城区到西南：尤其是从二环内的老区流向政务、经开和高新等；从东部流向中心：尤其是肥东的客户，流向整个的中心城市区域；从外围向内流动：尤其是从新区外围，流向核心新区和市区。
新房购买者则是全市流动，合肥人从临近商圈流向核心新房区域。其中，北部区域商圈形成内部联动，尤其是新站，瑶海，北城区域，区域内流动明显。老城区则向四周流动，尤其是从向南部流动。
安徽商报：房地产未来趋势如何？
贝壳合肥站研究院院长余路晴：2018年以来各季度合肥新房和二手房成交均价分别为15409元和16517元；与此同时，2020年全市二手房成交套均价已经达到159万元（2019年为146万元），60-90平方米成交均价则为135万元（2019年为127万元）。
2020年30-34岁的人口达到峰值。我们预测, 未来10年合肥购房的主力人群向上切换到35-44岁的中年人群，需求也会从刚需转向改善型甚至高端物业，消费属性增强导致行业波动变大。商品房销售增速与GDP增速有很强的正相关性，房地产作为可选消费的顺周期性在日益增强。2021年中国经济继续复苏，考虑到增强的的顺周期性，行业需求相对旺盛。
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